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「陰地方式によらない場合(固定資産税)」

役に立つ固定資産税講座

本講座の第1号から第82号までの見直し(修正及び追加)が終了しました。引き続き、新規のブログを継続していきますので、宜しくお願い致します。なお今後は、その時期での新規事項や話題になっている事項等を中心に解説しますが、これまでのブログと重複する部分もありますのでご承知ください。(令和4年6月10日)

役に立つ固定資産税講座

(52号)相続税評価と固定資産税評価の計算方法はどう違うのか(3)(「不整形地」の場合)

不整形地評価の場合は、相続税評価と固定資産税評価の方法はほぼ同じです。
両者の相違点は、相続税の不整形地補正率表では地積区分がありますが、固定資産税には地積区分がありません。また、固定資産税では、陰地割合を適用しない場合の補正率があります。
そこで、今号は相続税の不整形地評価を中心に解説します。
(※不整形地評価の方法として、「奥行距離の異なるごとに区分できる場合」「角地の場合」「二方路地の場合」等がありますが省略します。)

相続税の不整形地評価

相続税の不整形地評価は、次の2式のうち低い方の価額を採用します。
◆路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率
◆路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率
下記の不整形地(評価対象地)の評価額を求めるにあたり、(1)奥行距離(2)奥行価格補正率(3)間口狭小補正率(4)不整形地補正率(5)奥行長大補正率(6)評価額の計算の順で求めていきます。
「不整形地(評価対象地)」

(1)奥行距離

評価対象地の全体を囲む、正面路線に面する長方形又は正方形の想定整形地を描きます。不整形地の奥行距離は、その想定整形地の奥行距離を限度として、不整形地の地積を実際の間口距離で除して得た数値とします。
◆奥行距離… 480㎡÷20m=24m<25m
したがって、この不整形地の奥行距離は24mとなります。
奥行距離の例を掲げておきます。
「不整形地」

(2)奥行価格補正率

奥行価格補正率は、奥行25mの普通住宅地区で0.97です。
◆奥行価格補正率…0.97
「奥行価格補正率(相続税)」

(3)間口狭小補正率

◆間口狭小補正率…1.00
「間口狭小補正率(相続税)」

(4)不整形地補正率

不整形地補正率を求めるためには、陰地割合を求める必要があります。
◆陰地割合…(750㎡ー480㎡)÷750㎡=36.0%
◆不整形地割合(普通住宅地区A)…0.811×1.00(間口狭小補正率)=0.88
「不整形地補正率(相続税)」

(5)奥行長大補正率

◆奥行長大補正率…奥行距離(24m)÷間口距離(20m)=1.2(奥行長大の適用無し)
「奥行長大補正率(相続税)」

(6)評価額の計算

次の①②で計算した価額のうち低い方の価額で計算します。
①路線価×奥行価格補正率×不整形地補正率
380,000円×0.97×0.88=324,368円
②路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率
380,000円×0.97×1.00×1.価格補正の手法を中心に 00=368,600円
以上から、1㎡当たり評価額は①324,368円<②368,600円から、324,368円となります。
◆評価額…324,368円×480㎡=155,696,640円

固定資産税の不整形地評価

固定資産税の不整形地補正率表

固定資産税の不整形地評価は基本的には相続税評価と同じですが、固定資産税の場合は、不整形地補正率表において地積区分が無い点に違いがあります。
「不整形地補正率(固定資産税)」

陰地割合方式によらない場合

「陰地方式によらない場合(固定資産税)」

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相続税の土地評価方法と評価減

全国の路線価は毎年7月1日に発表されます。一方、相続税申告において適用する路線価は、相続開始日の属する年の数値を利用します。そのため、 1月〜6月の間に相続が発生した場合、7月1日に路線価が発表されるまでその年の路線価は確定せず、申告もできない ということになります。相続税の申告期限は死亡日の翌日から10ヶ月以内のため、1月に相続が発生した場合、路線価が発表されてから4ヶ月以内に申告する必要があります。

路線価の付されていない土地の場合

  1. 旗状地として評価する方法
  2. 特定路線価を設定する方法

倍率方式による土地の評価方法

倍率方式による計算式

よく評価減できるケース

自宅が旗状になっている場合

自宅に入るための路線価に面している通路がある敷地を旗竿地と言います。
この旗竿地は、通路があるため、通常の宅地より奥行が長くなり、奥行価格補正によって評価減できます。
また、対象地とかげ地を含めた全体の奥行価格補正率よりも、かげ地部分のみの奥行補正価格率が大きい場合、かげ地と対象地を含めた全体の評価額(奥行価格補正考慮済)からかげ地の評価額を差し引いた評価額(奥行価格補正考慮済)によって求めた路線価格を元に評価を行うことが可能です。これにより、3割以上も減価されることもあります。さらに、通路部分の幅が2m未満の場合、接道要件を満たさず、無道路地に該当し、さらに減価が可能となります。

マンションの地積規模

平成30年1月1日の税制改正によって、要件を満たせばマンションの敷地にも「地積規模の大きな宅地の評価」を適用することが可能になりました。
「地積規模の大きな宅地の評価」の対象となる宅地は、路線価に、奥行価格補正率や不整形地補正率などの各種画地補正率のほか、規模格差補正率を乗じて求めた価額に、その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価することで評価減が可能になります。
なお、東京都23区内は指定容積率300%以上の場合は適用できないため、通常、タワーマンションは対象外となりますが、中低層のマンションは適用を受けられることもありますので、必ずチェックが必要です。

相続税路線価とは?調べ方や見方、計算方法を紹介

相続税路線価

この値段を基に、土地の形状や状況を考慮して評価額を算出 していきます。

相続財産の中で最も多いといわれている土地ですが、土地の評価額の算出は複雑なため「難しそう……」と思われがちです。
確かに簡単なことではありませんが、土地の評価方法を理解することで、だいたいの土地の評価額を把握することができるようになります。
そこで今回は、 土地の評価方法(計算式)や路線価の見方や調べ方など、図や例をつかいながらわかりやすく解説 していきます。

相続税路線価は、土地の評価額を算出する際に利用される

そして、道路ごとに付けられた値段をもとに、土地の評価額を割り出す方法を路線価方式と呼びます。
路線価は毎年7月初旬頃に国税庁が「財産評価基準書」にて発表しています。
令和3年分も7月1日に発表されました。

相続税路線価をみる方法

インターネットを使用する場合 ・国税庁ホームページ「財産評価基準書」で見る
・一般財団法人資産評価システム研究センター「全国地価マップ」で見る
インターネットを使用しない場合 国税局、国税事務所、税務署で見る

路線価の付されている地域は路線価方式で評価する

相続税法では、相続や贈与で取得した財産は「時価」で評価するとされています。
相続財産の時価は、被相続人が死亡した日、つまり相続が開始された日の価格になります。贈与の場合は、贈与財産をもらった日の価格です。
しかし、土地の時価は?といわれるとその判断基準が難しいところがあります。
そこで、評価対象の土地に路線価が設定されている場合は、国税庁で公表している財産評価基準を基に路線価方式で評価を行います。

路線価図の見方・路線価の調べ方

路線価図の見方

路線価図にはさまざまな記号や数字が表記されており、この情報を基に評価額を算出していくので、はじめに路線価図の見方を覚えておくとスムーズに評価を行うことができます。
路線価の調べ方の手順は以下の通りです。

  1. 評価をする土地の所在地を確認する
  2. 路線価を確認する
  3. 借地権や貸付地の場合は、借地権割合を確認する
  4. 地区区分を確認する

路線価図調べ方

路線価は28万5,000円 ということになります。(1㎡あたり285千円=285,000円)
なお、評価対象の土地が1つの道路に面している場合はその路線価だけ確認すればよいですが、角地である場合や土地の表裏が道路に面している場合は、すべての路線価を確認する必要があります。

3.借地権や貸付地の場合は、借地権割合を確認する

評価する土地が自分で使用している土地であれば路線価のみ確認すればよいですが、借地権や貸付地の場合は借地権割合も確認する必要があります。
借地権割合は、路線価の数字の横に表記されているアルファベット記号で確認します。

記号 A B C D E F G
借地権割合 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%

4.地区区分を確認する

地区区分

地区区分は路線価の数字が丸で囲まれていたり、楕円で囲まれていたり、何も囲まれず数字のみのものがあります。
土地の奥行などによって補正率の計算をするときに、この地区区分が必要 になります。

路線価方式の計算方法【土地の形状や状況に応じる】

路線価方式は、宅地に接する道路の路線価(道路ごとに定められた1㎡あたりの評価額)をもとに、その 宅地の状況、形状などを考慮して計算した金額によって評価 します。
路線価方式は、主に市街地にある土地の評価の際に使われます。

基本となる路線価方式計算方法

路線価方式の基本的な計算方法は【1㎡あたりの路線価×宅地面積(㎡)=評価額】です。

奥行価格補正をして公平な評価額を算出する

奥行価格

路線価方式では土地の奥行に応じた補正をします。

奥行補正率表

この両方が合致した部分が「対象地の補正率」 になります。

奥行補正率表の見方

土地の評価方法は形状によって補正を加えながら評価額 を出していきます。

〇側方路線影響加算(角地加算)

では、角地の場合はどうでしょうか。 価格補正の手法を中心に
角地は2つの道路に面しており、一般的には利用価値の高い土地とされています。
したがって、相続税の評価額も、路線価に金額を上乗せして評価します。
計算方法は以下の順です。

① はじめに「正面路線」を決定しましょう。

正面路線の決定方法は、土地に面している2つの路線価の奥行価格補正後の価格を比べて、価格が高いほうを正面路線にします。価格が低いほうは側方路線になります。なお、2つの奥行価格補正後の価格が同額だった場合は、原則間口の広い方を正面路線にします。

② 側方路線価から見た奥行価格補正率をかけ、さらに側方路線影響加算率をかけます。

側方路線影響加算率表_

【{(正面路線価×奥行価格補正率)+(側方路線価×奥行価格補正率×側方路線影響加算率)}×宅地の面積=評価額】

側方路線影響加算計算例

① 正面路線を決定します。
② 【正面路線価×奥行価格補正率】と【裏面路線価×奥行価格補正率×二方路線影響加算率】を足した金額を1㎡あたりの評価額とし、土地の面積をかけて評価額を算出します。

二方路線影響加算率表

「間口狭小補正率」や「奥行長大補正率」 を用いて行います。

間口・奥行補正率表

間口の距離が8m未満であれば減額補正 ができます。

間口狭小・奥行長大補正計算例台形地や三角地、さらには土地に面している道路が一方のみのケース なのか、 正面と側方にあるケース なのか、 無道路ケース なのか、その形状や状況によって算出方法が異なってきます。
ここでは比較的分かりやすい、道路が一方に面していて、奥行が確認できる土地を例としてあげます。

不整形地補正計算例

平坦な部分とがけ地とされる部分が一体になっている土地は「がけ地補正」を適用して土地の評価 を行います。
がけ地は、がけ地とされる面積と方位によって補正率が決まります。
がけ地に関しては、がけ地とされる判断がとても難しいため、土地の評価に特化している税理士に相談することをおすすめします。

〇公図を活用して土地の評価額を出してみよう

土地の評価額は土地の面積や奥行距離を基に算出しますが、その情報は「正確なもの」でなければなりません。
確実な数字を知るなら、調査士や測量士に依頼をして計測してもらうといいでしょう。
その他、土地の情報がわかるものとして「公図」があります。
公図は誰でも閲覧でき、有料になりますがコピーも可能です。法務局などで公図を取得し、これまでの解説を参考に、自分が所有している土地の評価額を算出してみるといいでしょう。

路線価設定されていない土地はどうやって評価する?

〇路線価が設定されていない土地は倍率方式で評価する

地価の差が少ない郊外や農村部などは路線価が設定されていません。
この場合は、 その土地の「固定資産税評価額」に「評価倍率」をかけて評価額を算出 します。
この方法を倍率方式といいます。
固定資産税評価額とは、自治体の税務課にある固定資産課税台帳に登録されている土地や建物の評価額のことです。
相続税申告の際には、固定資産税評価額の分かる書類がなければ固定資産税評価証明書を役所で発行してもらう必要があります。

倍率方式表

相続税路線価はいつのものを見るの?

路線価方式で土地の評価を行う場合、相続税が発生した年の1月1日~12月31日の路線価を採用します。
したがって、被相続人の相続が開始された年の7月に発表される路線価を見て評価を行うということになります。
つまり、財産評価基準が発表される前(その年の1月1日~7月発表時)に相続が発生した場合は、7月に路線価が発表されるまで待つ必要があります。

例1) 令和2年8月5日に相続が発生した場合

例2) 令和2年1月5日に相続が発生した場合

相続税申告には10カ月という期限が設けられているため、路線価を使用して評価を行う場合は、相続税の申告期限も意識して進めましょう。
例1のケースは路線価が発表された後なので、すぐに評価にとりかかることができますが、例2のケースは路線価が発表されるまで半年ほど待つことになります。
例2のケースだと半年ほど 発表されてから申告期限までは4ヵ月ほどの猶予がありますが、路線価が発表されたらすぐに土地の評価ができるよう、早めに準備を進めておくとよいでしょう。

しかし、土地の評価方法は複雑であるため、 相続税の申告期限に不安がある場合は相続税に特化した税理士に相談することをおすすめ します。

財産評価基準の発表前に路線価を知る方法は?

路線価方式をつかって評価をする場合は、必ず被相続人の相続が開始された年の路線価を基に算出しなければなりません。
しかし、相続開始時が路線価の発表前で、発表まで期間が開いている場合は「およその評価額を知りたい」ということもあるでしょう。
そういったときは、国土交通省が発表する公示価格の8割を目安にして計算するといいでしょう。公示価格は毎年3月下旬ごろに発表されており、国土交通省ホームページで閲覧することができます。

メモ:公示価格とは

公示価格は、正しくは「地価公示価格」 といいます。
地価公示価格は都市計画区域内で標準とされる土地を選定し、 1㎡あたりの価格を判定して毎年3月下旬ごろ に発表されます。(管轄:国土交通省)
地価公示価格は、土地の取引の際に価格の指標になったり、固定資産税の評価の際にも使用されたりしています。

正確な土地の評価額を知りたいときは

正確な土地の評価額を知るには、相続税に特化している税理士に相談することをおすすめ しています。
相続税に特化している税理士に相談することで、間違った評価額を算出してしまうことを防ぎ、相続税申告の際に、不正確な申告をしてしまう心配もありません。

相続の手続きVOL19 道路に面する宅地の評価方法を計算シミュレーションでわかりやすく解説

引用元:国税庁 「【参考6】路線価図の説明」

  • ・道路を中心として、北側・南側の全地域がこの地区区分
  • ・道路を中心として、斜線のない南側の全地域がこの地区区分
  • ・道路沿いのみの地域がこの地区区分。
  • ・奥にある土地がこの地区区分
  • ・道路を中心として黒塗り側(北側)の道路沿いと反対側(南側)の全地域がこの地区区分
  • ・道路を中心として黒塗り側(北側)の道路沿いのみの地域がこの地区区分。
  • ・斜線側(南側)には適用しない

(1)「国税局名、税務署・年分・ページ番号」

(2)「所在地番など」

(5)「間口距離、奥行距離」

(6)「利用区分、地区区分」

(7)「奥行価格補正率」

(8)「1㎡当たりの価額」

2つの道路に面する宅地の評価方法

(1) 168,000×0.95=159,600(円)

(2) 162,000×1.00=162,000(円)

この場合、(1)と(2)の金額は異なりましたが、もし 同額の場合には、道路に接する距離の長い方が、「正面道路 」となります。

  • ①正面の路線価×正面の奥行価格補正率(小数点以下は切り捨て)
  • ②側方の路線価×側方の奥行価格補正×側方路線影響加算率
  • ①162,000×1.00=162,000(円)
  • ②168,000×0.95×0.02=3,192(円)

(162,000+3,192)×150=24,778,800(円)

■側方路線影響加算率表

地区区分加算率
角地の場合準角地の場合
ビル街0.070.03
高度商業、繁華街0.10.05
普通商業・併用住宅0.080.04
普通住宅、中小工場0.030.02
大工場0.020.01

(国税庁ホームページ「付表2側方路線影響加算率表」 より作成)

ここでいう 角地とは、2つの路線が交差する場所に宅地がある場合 を言い、 準角地とは、折れ曲がる1つの路線の内側に宅地がある場合 を言います。

  • ①正面の路線価×正面の奥行価格補正率(小数点以下は切り捨て)
  • ②裏面の路線価×側方の奥行価格補正×二方路線影響加算率
  • ①167,000×1.00=167,000(円)
  • ②152,000×1.価格補正の手法を中心に 00×0.02=3,040(円)

(167,000+3,040)×145=24,655,800(円)

■二方路線影響加算率表

地区区分加算率
ビル街0.03
高度商業、繁華街地区0.07
普通商業・併用住宅0.05
普通住宅、中小工場
大工場
0.02

(国税庁ホームページ「付表2側方路線影響加算率表」より作成)

また、 宅地が側方道路や裏面道路の一部にしか接していない場合には、道路にかかっている部分だけを路線価にプラスする ことになります。

  • ①167,価格補正の手法を中心に 000×1.00=167,000(円)
  • ②102,000×1.00×0.08×16/24=5,440(円)

(167,000+5,440)×528=91,048,320(円)

なお、「土地及び土地の上に存する権利の評価明細書」には、「1 一路線に面する宅地」から「4 四路線に面する宅地」まで、AからDに記入することができます。

私道の評価額

つまり、 近所の不特定多数の人が簡便的に通り抜けできる私道は非課税、行き止まりの私道は30%か100%課税される と理解してきましょう。

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この記事の監修者:阿部 由羅

ゆら総合法律事務所・代表弁護士(税理士法51条1項に基づく国税局長への通知により、税理士業務も行う)。

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